不動(dòng)產(chǎn)轉讓增值稅政策(不動(dòng)產(chǎn)交易稅費一點(diǎn)通)
概述
轉讓不動(dòng)產(chǎn)分為轉讓一手房和轉讓二手房,納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn),屬于轉讓二手房行為,執行轉讓取得的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)規定;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,屬于轉讓一手房行為,不執行轉讓取得的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策。
內容
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)
第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),按照以下規定繳納增值稅:
?。ㄒ唬┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款,向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。
?。ǘ┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款,向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。
?。ㄈ┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款,向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。
?。ㄋ模┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款,向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。
?。ㄎ澹┮话慵{稅人轉讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計稅方法,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款,向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。
?。┮话慵{稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計稅方法,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款,向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。
總結
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應當注意:
一、一般納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論采用一般計稅方法還是采用簡(jiǎn)易計稅方法,在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳的增值稅都是相同的,都是以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)成者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按用5%的預征率計算預繳稅款,即,應預繳稅教=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%。特別注意,采用一般計稅方法時(shí),銷(xiāo)項稅額是以取得的全部?jì)r(jià)政和價(jià)外費用為計稅依據,不做任何扣除,但預繳稅款是以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為計稅依據;采用一般計稅方法,在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款時(shí),將含稅銷(xiāo)售額換算為不含稅銷(xiāo)售額采用預征率5%而不是稅率9%。
二、不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)對坐落在本轄區內的不動(dòng)產(chǎn)的每次轉讓都要征收一道增值稅,上游企業(yè)轉讓不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款正好是下游企業(yè)購置該項不動(dòng)產(chǎn)的原價(jià)。下游企業(yè)預繳稅款時(shí),計稅依據可以扣除購置原價(jià),實(shí)際上,該購置原價(jià)在上游企業(yè)轉讓該項不動(dòng)產(chǎn)時(shí),已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳了增值稅。
三、納稅人銷(xiāo)售自建的不動(dòng)產(chǎn),以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,作為一般計稅方法計算銷(xiāo)項稅額的計稅依據,也作為簡(jiǎn)易計稅方法計算應納稅額的計稅依據,還作為不動(dòng)產(chǎn)所在地計算預繳稅款的計稅依據。
案例/解析
案例解析:
某公司(一般納稅人)機構位于濱州市所轄縣級市鄒平市 ,2020年5月銷(xiāo)售坐落于淄博市臨淄區的臨街廠(chǎng)房一幢,取得含稅銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元。該廠(chǎng)房是2014年的置的,兩置原價(jià)為800萬(wàn)元20年5月賬面凈值為680萬(wàn)元。假設,2020年5月該公司僅取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)一項銷(xiāo)售額,僅取得的天辦公用品一項進(jìn)項稅領(lǐng)1萬(wàn)元,請問(wèn):該公司銷(xiāo)售該幢廠(chǎng)房應如何繳納增值稅?
解析:
?。?)如果該公司選擇簡(jiǎn)易計稅方法。
在臨淄區稅務(wù)局預繳稅款=(1000-800)÷(1+5%)×5%=9.52(萬(wàn)元)在鄒平市稅務(wù)局納稅中報時(shí):
應納增值稅=(1000-800)÷(1+5%)×5%=9.52(萬(wàn)元)
應補(退)稅額=9.52-9.52=0(萬(wàn)元)
當期進(jìn)項留抵稅額1萬(wàn)元。
?。?)如果該公司選擇一般計稅方法。
在臨淄區稅務(wù)局預繳稅款=(1000-800)÷ (1+5%)×5%=9.52(萬(wàn)元)
在鄒平市稅務(wù)局納稅申報時(shí):
銷(xiāo)項稅額=1000÷(1+9%)×9%=82. 57(萬(wàn)元)
進(jìn)項稅額=1(萬(wàn)元)
應納稅額=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額=82.57-1=81.57(萬(wàn)元)
應補(退)稅額=81.57-9.52=72. 05(萬(wàn)元)
答:如果該公司選擇簡(jiǎn)易計稅方法,在鄒平市稅務(wù)局進(jìn)行納稅中報時(shí),應納稅額為9. 52萬(wàn)元,抵減臨淄區稅務(wù)局預繳稅款9.52萬(wàn)元,本期應補(退)稅款為0;同時(shí),進(jìn)項留抵稅額為1萬(wàn)元。如果該公司選擇一般計稅方法,在鄒平市稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時(shí),應納稅額為81.57萬(wàn)元,抵減臨淄區稅務(wù)局預繳稅款9.52萬(wàn)元,本期應補(退)稅款為72.05萬(wàn)元。
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文章名稱(chēng):不動(dòng)產(chǎn)轉讓增值稅政策(不動(dòng)產(chǎn)交易稅費一點(diǎn)通)
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